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Bien négocier ou renégocier son bail commercial

Lors de la signature d’un bail commercial, ou en cours de bail lorsque se pose pour le locataire la question de quitter ou non les lieux, certaines clauses du bail doivent attirer toute l’attention.

Dans chacune de ces deux hypothèses, la discussion peut prendre d’autres formes que la simple négociation du loyer.

De façon très générale, les clauses à surveiller pour négocier ou renégocier son bail commercial sont les suivantes :

• Le loyer : il est très difficile lors d’une négociation avec un bailleur d’obtenir un abaissement du montant du loyer. Par contre, il est toujours possible de négocier les modalités de calcul et de paiement du loyer. Si le bailleur refuse, reste encore la possibilité de renégocier certaines clauses du bail qui aboutissent de manière indirecte à une augmentation du coût de la location en faisant prendre en charge par le locataire certaines dépenses.
• Les charges : certaines charges comme l’assurance de l’immeuble, l’impôt foncier et les frais de gestion de l’immeuble sont à la charge du bailleur. Néanmoins, la plupart des baux font supporter ces charges par le locataire. Dans ce cas, le locataire pourrait essayer de négocier le bail de façon à ne contribuer qu’aux charges strictement locatives.
• Les frais de travaux et de réparations : La quasi-totalité des baux commerciaux mettent toutes les réparations à la charge du locataire sauf les grosses réparations c’est-à-dire le gros œuvre. Il convient alors d’être particulièrement vigilant lors de la négociation de cette clause, notamment si l’immeuble que l’on envisage de prendre en location est un peu ancien car les dépenses peuvent être importantes.
• Les activités autorisées : Le but de la négociation est ici pour le locataire et son Conseil d’obtenir un élargissement des activités admises par le bail sans hausse de loyer. Cela peut ainsi permettre au locataire au cours du bail de modifier son activité sans souci. Surtout, cela peut permettre au locataire de céder beaucoup plus facilement son bail puisque si le champ des activités autorisées par le bail est élargi, le repreneur éventuel pourra exercer une activité différente de la sienne.
• A ce propos, les clauses relatives à la cession du bail et à la sous location doivent également retenir toute l’attention. Il conviendrait en effet de faire supprimer toute clause interdisant de céder le bail à une autre personne que l’acquéreur du fonds de commerce (cela paralysant la facilité de cession du bail « tous commerces »).
• Solidarité du locataire avec les locataires successifs : Bien souvent les baux commerciaux prévoient que lors de la cession du droit au bail par le locataire (par exemple en cas de vente de son fonds de commerce…), le locataire cédant son droit au bail demeurera solidairement responsable du paiement des loyers avec les locataires successifs. Votre Conseil vous aidera à renégocier cet engagement particulièrement dangereux financièrement.

Enfin, dans le cadre d’une  renégociation de son bail commercial, l’essentiel est de garder à l’esprit que plus que la négociation du loyer en lui-même c’est la négociation globale du bail qui est importante.

Le terme négociation doit toujours rester présent à l’esprit afin de ne pas se braquer sur des exigences précises clause par clause. Certains points, essentiels pour le propriétaire le sont peut être moins pour le locataire. Finalement, l’essentiel est d’aboutir à un accord qui soit globalement satisfaisant pour tout le monde car prenant en compte les intérêts respectifs des deux contractants.

Article reprenant en partie notre article publié dans le quotidien Bien Public du 1er septembre 2012.

© Béatrice LERAT

Avocat

LERAT AVOCAT – Partenaire en Droit des Affaires et Fiscalité